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买房投资风险剧增 京沪深杭二手房租售比例超高

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  1∶370的二手房租售比(月租金与房价之比)意味着什么呢?凭借租金收益,投资者得用30年左右的时间收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。事实上,北京、上海、深圳等地二手房“租售比”已经悄然超出国际警戒线。在二手房租赁市场不温不火,甚至高端二手房出现房租持续下跌的情况下,房价还会攀升吗?专家提醒,租售比超高表明投资性买房高位踏空的风险已经剧增。

  “租售比”超出国际警戒线

  “我们想买套小两居,房子都看到五环边上了,价格涨到7000元/平方米,而这套70平的房子要是租的话,月租金也就1300元左右。”刚刚毕业一年不到的北京航空航天大学的博士陈先生有些不理解,他告诉记者,他在西五环内看的这套房子是1998年建的,房屋样式有些老旧了,但就是房价坚挺。

  记者查阅相关资料了解到,通常所谓“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说,计算“租售比”的方法是:假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行,算出包括银行利息在内的租房总支出;同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行,再算出买房总支出;以租房总支出除以买房总支出,其结果就是住房的“租售比”。

  根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中,售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系,房屋“租售比”约为1∶100。这表明,房地产有投资价值,而一旦租售比达到1∶200时,表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比,中国房价虚高已是不争的事实,而投资性买房的风险已经无法从理论上来解释了。

  投资买房风险加大

  如果单纯从北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比来看,房价确实存在泡沫。而从政府的税收调控、土地调控、金融调控来看,房价下跌的因素已经大于上涨的因素。

  胡景晖认为,一些新的理财产品的出现,也会弱化投资者对房地产的投资偏好。而近几年来的二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态。这就意味着,如果房价不再继续上涨,而投资者单纯依靠租赁收益的话,收益率只有3-5%,只比利息稍高一点了。这对投资者来说,风险就很大了。如果传闻中加息的呼声一旦成为事实,投资性买房人的实际收益率又要下降。

  在现代城红楼里办了一个琴馆的李爱华女士告诉记者,两年前,她的琴馆对面的现代城挂满了商家的广告牌,现在已经少了一半。不少商户已经把公司搬走了,这对李女士是一件好事,两年来,她付的房租始终没有涨。
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