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以租代售前景扑朔迷离

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  日前,建设部一官员透露:“未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级:廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭;租赁型经济适用房面向低收入家庭;限价商品房将面向拆迁户或无房户”,而经济适用房“以租代售”,成为该新方案的一个最大亮点,也引起了市场和业内的广泛关注。

  进入机制成为人们

  更为关心的问题

  中国的房屋产权为70年,而作为出售的经济适用房一旦明确买卖关系,一次性的出售就令它基本成为了一种终身制。因此很多人认为经济适用房的“以租代售”最为根本的是解决了其退出机制问题。但记者在采访中发现,一旦实现了“以租代售”,人们更为关心的却是其进入机制。就像当年经济适用房的资格审查制度,让很多“有钱人”钻了空子,而真正需要它们的普通市民却并没有因此受益。

  华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司地产策划三部高级项目经理何锋认为,“其实退出机制在这个问题上还是相对容易解决的问题,关键是进入机制。因为我们国家的收入透明度等相关监管机制都没有建立起来,很多东西都不好界定。而一旦把进入机制把握好了,以后的退出机制才能很好地解决。”

  同时转租问题也成为了市场关注的一个话题。人们那么关注经济适用房无非是因其相对低廉的价格,可以通过转手、出租获得利润。而一旦实现“以租代售”,转手出售就是不可能的了,但在规定时间内的转租却成为了一个更新的问题。

  我爱我家房地产经纪公司北京分公司常务副总要嘉佳在接受记者采访时表示:“目前我国在公房方面还没建立起完善的机制来控制转租问题,因此经济适用房在‘以租代售’后也避免不了要出现一些人通过转租来获取利润的现象。因此转租问题也应该被充分考虑进去”。

  基金可能会对经济适用房

  的稳定回报感兴趣

  经济适用房的开发由于受一定的限制,利润较普通商品房要低些,目前控制在3%以内。因此一些开发商还是愿意选择利润更高的项目去做。而一旦经济适用房实行“以租代售”后,其漫长的操作过程会给经济回笼造成一定的压力。于是有人担心经济适用房会不会被开发商“不待见”而致使开发环节受到影响。

  何锋认为:“不同的资本回报的诉求不同,有的诉求高利润高风险,有的诉求低风险低利润。经济适用房的开发有一定的政府性质,因此,政府会相应分担一定的风险。同时有可能政府出台一定的方针比如整体卖给基金。基金会对这种稳定的租金回报感兴趣的。”

  要嘉佳表示:“部分基金可能会对这种产品感兴趣,他们会追求稳定的租赁回报率。”
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